住宅產(chǎn)業(yè)化：“春天”的到來尚需時(shí)日
點(diǎn)擊次數(shù)：2585 更新時(shí)間：2013-08-26
作為房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中重要的一環(huán)，住宅產(chǎn)業(yè)化正越來越被行業(yè)重視，甚至有專家預(yù)言，產(chǎn)業(yè)化是未來房產(chǎn)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。然而，已在中國(guó)有過15年發(fā)展歷程的住宅產(chǎn)業(yè)化，因遭遇高昂成本、產(chǎn)業(yè)鏈不成熟等多重阻力，推進(jìn)速度緩慢。職能部門只能以保障房為契機(jī)，為住宅產(chǎn)業(yè)化尋求突破之路。
產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程緩慢
其實(shí)，中國(guó)對(duì)住宅工業(yè)化的探索已達(dá)15年，早在1998年，*住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心便已成立，該中心的成立旨在統(tǒng)一管理、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)全國(guó)有關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)化方面的工作。2002年以來各地建立了33個(gè)國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化基地。
然而，相較于發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化仍存有不少差距。我國(guó)住宅建設(shè)基本上仍是粗放型，傳統(tǒng)陳舊的技術(shù)仍在被大量采用，先進(jìn)的技術(shù)及技術(shù)革新往往被建設(shè)中的短期行為排除在外。住宅部件標(biāo)準(zhǔn)化和通用化程度低、住宅部品尚未形成配套系列，據(jù)統(tǒng)計(jì)我國(guó)部品、材料以及配套產(chǎn)品品種不足2000種，而日本有10000多種。
為何產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程如此之慢？
據(jù)調(diào)查，當(dāng)前，我國(guó)企業(yè)在成本核算和市場(chǎng)需求方面并沒有工業(yè)化生產(chǎn)的利益驅(qū)動(dòng)，這成為困擾我國(guó)實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的zui大阻力。
從會(huì)計(jì)成本上看，產(chǎn)業(yè)化在開始并不能帶來直接的經(jīng)濟(jì)收益，前期投資較大，包括工廠的修建，一系列的調(diào)研和實(shí)驗(yàn)，都需要花費(fèi)大量的資金，而且效益不會(huì)短期內(nèi)見效。
作為住宅產(chǎn)業(yè)化的者，萬科曾在公開場(chǎng)合表示，住宅產(chǎn)業(yè)化成本造價(jià)太高。比如外墻反打施工工藝中固定面磚的橡膠網(wǎng)格和雙面膠、保溫材料、外墻接縫防水材料等，只能從日本以及其他國(guó)家進(jìn)口。
萬科一語中的的同時(shí)，也有相關(guān)研究數(shù)據(jù)作支撐。據(jù)了解，開發(fā)商采用住宅產(chǎn)業(yè)化每平方米的造價(jià)比傳統(tǒng)方式高出350元至500元，一家開發(fā)商按一年300萬平方米的開發(fā)量計(jì)算，將會(huì)增加12億元左右的開銷。
除高額成本擋道，產(chǎn)業(yè)鏈不成熟也是住宅產(chǎn)業(yè)化的一大阻力。
萬科在住宅產(chǎn)業(yè)化向全國(guó)大規(guī)模推廣的過程中，就遭遇到了重重困難，例如上下游配套不足、技術(shù)工人缺乏、產(chǎn)品成本造價(jià)過高等因素。
業(yè)內(nèi)專家表示：“住宅產(chǎn)業(yè)化適合于同時(shí)擁有水泥、建材、開發(fā)等業(yè)務(wù)且上下游產(chǎn)業(yè)鏈緊密的開發(fā)商，但目前大部分中國(guó)開發(fā)商只做開發(fā)，上下游打不通，開發(fā)商做住宅產(chǎn)業(yè)化會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。”
保障房成突破口
成本高昂，產(chǎn)業(yè)鏈不成熟，不足以成為進(jìn)程緩慢的zui終理由，如何突破阻力？職能部門也在為住宅產(chǎn)業(yè)化尋找新的突破口。
業(yè)內(nèi)的聚焦點(diǎn)在政府主導(dǎo)的保障房建設(shè)。生產(chǎn)技術(shù)的提高和推廣，zui重要的是存在大量的產(chǎn)品需求。保障房一方面具備這個(gè)條件，另一方面，保障房有政府主導(dǎo)和投資支持，易融入產(chǎn)業(yè)化的理念和內(nèi)容。
從目前各地在住宅產(chǎn)業(yè)化的試點(diǎn)項(xiàng)目來看，也驗(yàn)正了這個(gè)現(xiàn)象，北京、深圳、上海、江蘇的一些城市正在以保障房為載體，以建筑工業(yè)化推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。
*金融研究所研究員尹中立認(rèn)為，隨著社會(huì)的發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢(shì)正在被房企重新認(rèn)知。現(xiàn)在的建筑都是人工建起來的，這就會(huì)因?yàn)楣と怂刭|(zhì)等因素產(chǎn)生各種房屋質(zhì)量問題，房屋品質(zhì)難以得到控制。
產(chǎn)業(yè)化的直觀表現(xiàn)就是工廠化與標(biāo)準(zhǔn)化，每堵墻、每個(gè)裝修細(xì)部都可以是一條生產(chǎn)線制作出來的，意味著節(jié)能環(huán)保，省時(shí)省力，同時(shí)也可以避免多因素造成的質(zhì)量問題。
尹中立表示，如今產(chǎn)業(yè)化的概念已經(jīng)鋪開，但是短時(shí)間內(nèi)還難以達(dá)成這樣的預(yù)期。尹中立分析，產(chǎn)業(yè)化的zui終目標(biāo)就是機(jī)械化代替人工，只有人工成本高于機(jī)械化水平的時(shí)候，產(chǎn)業(yè)化的真正目標(biāo)才能得以實(shí)現(xiàn)。雖然當(dāng)前的人工成本較高，但是比起產(chǎn)業(yè)化的成本，還是相對(duì)較低的。
南京林業(yè)大學(xué)社會(huì)系主任孟祥遠(yuǎn)表示，開發(fā)成本越來越高，地價(jià)越來越高，利潤(rùn)持續(xù)走低，房地產(chǎn)的集約化發(fā)展會(huì)導(dǎo)致小企業(yè)退出，大企業(yè)和品牌房企版圖提升，形成更好的服務(wù)。
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